Theo đó, TTCP cho rằng các dự án về nhà ở cho sinh viên, công nhân và người thu nhập thấp, chủ đầu tư thực hiện chậm tiến độ so với quy hoạch, không đạt được mục tiêu đáp ứng chỗ ở cho 200.000 sinh viên vào quý 2/2011. Theo số liệu tổng hợp của 8 chủ đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên đến 30.11.2011 tại Hà Nội, Ninh Bình, Nghệ An..., nguồn vốn trái phiếu Chính phủ đã cấp 2.405 tỉ đồng nhưng các dự án này vẫn dở dang. Đối với nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp, có 27 dự án đã được khởi công xây dựng với quy mô đáp ứng khoảng 139.800 lao động, diện tích sàn khoảng 866.600m2 với tổng mức đầu tư khoảng 3.015 tỉ đồng, đạt 54% so với dự kiến. Mới chỉ có 9 dự án hoàn thành, đáp ứng chỗ ở cho 27.800 người lao động. Tương tự, có 42 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp với tổng mức đầu tư khoảng 4.500 tỉ đồng, tổng diện tích sàn 907.000m2... được khởi công, tuy nhiên tỷ lệ hoàn thành mới chỉ đạt 1%.
Theo TTCP, Bộ Xây dựng đã chậm thẩm định quy hoạch các cụm, tuyến dân cư, nhà ở của UBND các tỉnh theo ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ; chậm hướng dẫn một số cơ chế chính sách, cơ chế tài chính...; chậm thành lập các đoàn thanh tra...
Thái Sơn
Đã thảo luận nhiều nhưng không quyết được nên đành để lại. Đó là những điểm chứa đựng khá nhiều bức xúc thực tế. Thứ nhất là vấn đề thời hạn và hạn điền đối với đất nông nghiệp. Thứ hai là cơ chế nhà nước thu hồi đất quá rộng, thậm chí vượt qua cả những quy định của Hiến pháp 1992. Thứ ba là việc phân cấp quản lý và quyền định đoạt về đất đai cho địa phương đang có nhiều ý kiến trái chiều. Tất cả những tồn đọng này đều có liên quan ít nhiều tới khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai. Nói cách khác, những cách hiểu sai ý nghĩa tốt đẹp về sở hữu toàn dân đối với đất đai đã dẫn tới những quy định của pháp luật không phù hợp với cuộc sống.
Thời hạn không phải là công cụ ngăn tiêu cực
Chúng ta đều biết là sự nghiệp Đổi mới đã đạt được thành công ban đầu nhờ tạo động lực cho sản xuất nông nghiệp bằng chính sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng ổn định trong thời hạn 20 năm đối với đất trồng cây hằng năm và 50 năm đối với đất trồng cây lâu năm. Luật Đất đai 1993 đã đưa ra quy định về thời hạn và có thêm quy định rằng khi hết hạn mà sử dụng đất có hiệu quả thì được tiếp tục sử dụng. Khi xây dựng luật Đất đai 2003, câu hỏi "hết thời hạn sẽ làm gì?" được đặt ra và không có câu trả lời. Gần như một nửa số lượng ý kiến muốn kéo dài thời hạn sử dụng đất nông nghiệp tới 50 năm hoặc lâu hơn, thậm chí không thời hạn; còn một nửa số lượng ý kiến muốn chia lại đất khi hết thời hạn. Thảo luận không thống nhất được nên đành để lại vì tới năm 2013 mới hết hạn. Sau khoảng 10 năm thực hiện, hộ gia đình nông dân bắt đầu thấy thời hạn đã ngắn lại và đi dần vào thời điểm hết hạn. Động lực suy giảm dần vì người sử dụng đất không yên tâm đầu tư lớn, đầu tư dài hạn trên đất.
Từ thực tế sử dụng đất, rất nhiều ý kiến cho rằng việc xóa bỏ thời hạn sử dụng đất nông nghiệp sẽ tạo điều kiện cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư dài hạn, phát triển kinh tế trang trại tạo hiệu quả cao trong sử dụng đất nông nghiệp. Tất nhiên, việc này có thể dẫn tới việc hình thành tầng lớp địa chủ mới thực hiện phát canh thu tô, tăng đầu cơ đất nhưng không sử dụng, còn những người muốn sử dụng thì không có đất. Để khắc phục, ở các nước khác người ta sử dụng các cơ chế đánh thuế cao, sung công đất khi xảy ra 2 hiện tượng tiêu cực trên. Thời hạn không phải là các công cụ có hiệu quả để ngăn ngừa các hiện tượng tiêu cực nói trên.
Được giao đất lâu dài sẽ giúp người dân yên tâm đầu tư canh tác - Ảnh: Diệp Đức MinhPhân cấp quá mạnh?
Hiện nay, quyền lực quyết định về đất đai và thu lợi từ đất đã được phân cấp hoàn toàn cho UBND cấp tỉnh và cấp huyện. Việc phân cấp là hoàn toàn đúng vì đất đai luôn gắn với địa phương. Mặt khác, việc phân cấp luôn phải gắn với cơ chế kiểm soát việc thực hiện quyền lực. Hiện nay, quyền lực quản lý đã phân cấp toàn bộ cho địa phương nhưng hệ thống giám sát vẫn dựa vào báo cáo từ cấp xã lên huyện, huyện lên tỉnh và tỉnh lên trung ương. Lúc này cần một hệ thống giám sát, đánh giá theo hướng cấp trên kiểm soát được việc thực thi quyền lực của cấp dưới. Kinh nghiệm quốc tế đã chỉ ra cách làm, thiết kế hệ thống, quy trình thực hiện của hệ thống giám sát, đánh giá mà Việt Nam có thể áp dụng ngay.
Hệ thống giám sát, đánh giá được xây dựng dựa trên nguyên tắc thu nhận được các thông tin thực về thực thi quyền lực tại địa phương. Thông tin này có thể thu nhận từ quá trình triển khai công việc của địa phương, từ quá trình kiểm tra của cơ quan hành chính cấp trên đối với cấp dưới, từ quá trình giám sát của các tổ chức ngoài bộ máy hành chính, từ cộng đồng dân cư, từ người dân và có thể từ các phương tiện công nghệ cao. Phân tích và đánh giá thông tin thu nhận được cho phép kết luận về quá trình thực thi pháp luật ở địa phương. Việc thu nhận thông tin từ người dân theo "đường dây nóng" là một giải pháp khá hiệu quả.
Hệ thống phân cấp quản lý đất đai ở Việt Nam hiện đang giao cho cả cấp tỉnh và cấp huyện, không giống như ở các nước chỉ giao cho một cấp địa phương. Hai cấp quản lý ở địa phương tạo nên tính thiếu thống nhất trong xây dựng hồ sơ quản lý, tạo kẽ hở quản lý trong thực thi công cụ hành chính. Việc phân cấp cho cả cấp huyện ở Việt Nam chỉ vì lý do hạ tầng giao thông quá kém nên gây khó khăn cho dân khi phải lên thủ phủ của tỉnh để làm các thủ tục về đất đai. Xây dựng luật Đất đai lần này nên cân nhắc việc phân cấp quản lý đất đai chỉ cho cấp tỉnh, trước hết có thể áp dụng cho các thành phố trực thuộc trung ương và sau đó từng bước áp dụng cho các tỉnh đủ năng lực quản lý cả đất nông nghiệp và khu dân cư nông thôn. Quá trình phân cấp lại về một cấp tỉnh có tính khả thi cao khi công nghệ thông tin truyền thông được áp dụng rộng rãi trong quản lý đất đai, người dân không phải đi tới thủ phủ của tỉnh để làm các thủ tục cần thiết.
Gốc của các bức xúc về đất đai hiện nay là những tư duy không đúng về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Ở các nước phát triển, hệ thống pháp luật đều thừa nhận sở hữu đất đai là loại sở hữu đặc biệt, không có sở hữu tư nhân tuyệt đối. Đối với đất đai, quyền định đoạt có một phần thuộc nhà nước và một phần thuộc người đang nắm giữ đất đai, cũng có một phần thuộc cộng đồng (như là quyền địa dịch). Pháp luật đất đai hiện hành của nước ta cũng đã quy định theo hướng này, chỉ có điều quyền định đoạt của nhà nước về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất được áp dụng rộng hơn mức cần thiết, một mặt làm "méo" thị trường và mặt khác gây nguy cơ tham nhũng cao.
Để người giữ đất yên tâm
Xác lập chế độ đa sở hữu về đất đai, trong đó có quyền sở hữu tư nhân về đất đai còn mang ý nghĩa tạo tâm lý yên tâm cho người đang giữ đất. Khi có quyền sở hữu, chủ sở hữu sẽ làm mọi cách để bảo vệ đất đai của mình, yên tâm đầu tư trên đất. Tất nhiên, quyền sở hữu tư nhân về đất đai cũng được hiểu là quyền sở hữu hạn chế vì nhà nước vẫn có quyền định đoạt về quy hoạch sử dụng đất và mục đích sử dụng đất.
GS-TSKH Đặng Hùng Võ
Đồng loạt tung chiêu
Mới đây, dự án chung cư Green Bay Towers tại Khu đô thị mới Hùng Thắng (Bãi Cháy, Hạ Long, Quảng Ninh) do Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Syrena Việt Nam (Syrena Việt Nam) làm chủ đầu tư vừa chính thức nhận đăng ký quyền mua căn hộ đợt 2 với 115 căn thuộc tòa nhà 17T1 Green Bay Towers.
Để khuyến khích khách hàng mua dự án, chủ đầu tư đã ký kết thỏa thuận hợp tác với các ngân hàng Vietcombank và Sacombank, hỗ trợ vay vốn lên đến 70% tổng giá trị hợp đồng trong thời gian từ 15 đến 30 năm cho khách hàng mua căn hộ tại Green Bay với lãi suất ưu đãi.
Như vậy, chỉ với số vốn ban đầu 250 triệu đồng, khách hàng đã được sở hữu một căn hộ thuộc Green Bay Towers. Đặc biệt, trong ngày nhận đăng ký đầu tiên của đợt 2 (25/2/2012), chủ đầu tư còn dành tặng khách hàng nhiều ưu đãi khác, cụ thể là chiết khấu 3% trên tổng giá trị hợp đồng và tặng 20 triệu tiền mặt cho khách hàng (khấu trừ vào giá trị hợp đồng).
Cách đây không lâu, chủ đầu tư dự án Uni Town là Becamex TDC đã chịu chơi không kém khi ra tận Hà Nội để tổ chức một chương trình hoành tráng giới thiệu về dự án Thành phố mới Bình Dương.
Tại đây, chủ đầu tư này gây "choáng" khi công bố: chỉ cần thanh toán từ 4 - 10% giá trị hợp đồng, khách hàng có thể nhận nhà ngay trong năm 2012. Khoản tiền còn lại được chia thành 29 đợt nhỏ khác, thanh toán trong 54 tháng. Giá trị một căn nhà phố nơi đây khoảng 5 tỷ đồng, với diện tích đất nền hơn 100m2.
Điều mà Becamex TDC khiến nhiều người "sốc" nhất bởi lẽ, gần như trên thị trường chưa có dự án nào mà chỉ nộp tiền dưới 10% giá trị hợp đồng là có thể nhận nhà ngay.
Đặc biệt, chủ đầu tư này còn sẵn sàng dành tặng 200 vé máy bay cho khách hàng quan tâm vào thăm dự án, và nhận vé khứ hồi nếu đăng ký mua nhà.
Một trong những chương trình khuyến mại khác cũng thu hút được sự chú ý của khách hàng thời gian gần đây là mua nhà tặng vàng ròng.
Chủ đầu tư tung nhiều chiêu khuyến mại nhà đất mới
Công ty Địa ốc Cát Vàng tung ra chương trình tặng ngay 1 chỉ vàng SJC hoặc vé máy bay khứ hồi nếu khách hàng mua dự án trung tâm thương mại 271ha ở Mỹ Phước với giá đất thổ cư có sổ đỏ 158 triệu đồng/110m2. Tính ra, mỗi mét vuông chỉ khoảng 1,2 triệu đồng.
Hay công ty Địa ốc Tấc đất Tấc vàng cũng đưa ra chiêu hấp dẫn khách hàng khi mua block đất nền sổ đỏ cạnh trung tâm thương mại Luxurious ven hồ Ngọc Bích, gần Đại học Quốc tế và khu thể dục thể thao (Bình Dương) như: Khách không chỉ mua giá gốc trực tiếp từ chủ đầu tư mà còn nhận được nhiều quyền lợi khuyến mãi trong tuần như nếu mua nhà phố được chiết khấu 5%, biệt thự được chiết khấu 10% và 1 lượng vàng SJC...
Cẩn trọng
Những khó khăn về nguồn vốn đã khiến cho nhiều chủ đầu tư của các dự án bất động sản phải xoay sở tìm kiếm nguồn tiền nhàn rỗi từ trong chính các khách hàng của mình. Và vì vậy, dù thị trường ảm đạm, nhưng điểm sáng của bất động sản năm 2011 ai cũng có thể thấy là khách hàng được trở về đúng vai của mình là làm "Thượng đế".
Bắt đầu từ quý II/2011, khi thị trường bất động sản thực sự "ngấm đòn" bởi các chính sách thắt chặt tín dụng của hệ thống ngân hàng. Để có thể huy động được vốn của khách hàng để tiếp tục triển khai dự án, ngay từ cuối quý II/2012, các doanh nghiệp bất động sản đã lựa chọn cách thức giãn tiến độ nộp tiền hoặc chọn chia việc góp vốn, thanh toán thành nhiều đợt nhỏ 10% theo tiến độ dự án.
Tiếp đó, hàng loạt các chiêu giảm giá gây "sốc" khác được tung ra nhằm hút sự chú ý của khách hàng. Vụ giảm giá đình đám của dự án chung cư Petro VietNam Landmark (quận 2, TP.HCM) đã thực sự gây chấn động thị trường. Theo đó, công ty CP Địa ốc Dầu khí - một trong những công ty thứ phát dự án này, đưa ra mức giảm 35% giá bán 85 căn hộ dự án Petro Vietnam Landmark, từ mức 21,3 triệu đồng/m2 (bao gồm thuế VAT) xuống giá bán không thấp hơn 15,5 triệu đồng/m2 thông qua hình thức đấu giá.
Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia trong linh vực bất động sản, việc giảm giá bán hay các chiêu khuyến mại khủng nếu là động thái của chủ đầu tư muốn bán được hàng thì là rất tốt. Nhưng nếu là chiêu thức để đánh bóng thương hiệu hay tặng quà nhưng tăng giá nhà thì sẽ gây nên hiệu ứng không tốt với khách hàng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM cho biết: Khó khăn lớn nhất của thị trường BĐS năm nay là khó khăn về tiêu thụ sản phẩm vì sức mua yếu. Trong khi đó doanh nghiệp phải đứng trước nhiều chuyện phải lo như trả vốn gốc lẫn lãi vay cho ngân hàng, phải tiếp tục đầu tư để hoàn thiện công trình, phải tiếp tục hoàn thành dự án căn hộ để bàn giao khách hàng…
Tất cả những điều đó đòi hỏi phải có vốn, chưa nói đến khoản chi phí điều hành doanh nghiệp là phải trả lương hằng tháng cho nhân viên, thanh toán cho các nhà thầu thi công… Những áp lực đó buộc doanh nghiệp phải đẩy mạnh công tác bán hàng để thu hồi vốn, gom vốn đặng thực hiện các thanh khoản.
Để được như vậy, việc doanh nghiệp triển khai nhiều chương trình khuyến mãi như mua căn hộ được thêm diện tích căn hộ, mua nền nhà sẽ khuyến mãi thêm mét vuông nền nhà là chuyện bình thường. Có doanh nghiệp tổ chức bốc thăm trúng thưởng xe hơi, phương tiện giải trí, hỗ trợ lãi suất, có nơi giãn tiến độ thanh toán đến 7 năm… và tặng vàng cho khách cũng là giải pháp.
Tuy nhiên, theo ông Châu, việc tặng vàng, cứ cho là tặng cả lượng nghe to tát là vậy nhưng giá trị không nhiều, chỉ vài chục triệu đồng nhưng lại đánh trúng tâm lý thích được quà tặng giá trị của một bộ phận khách cũng là cách hay của doanh nghiệp.
"Vấn đề cần quan tâm là việc tặng vàng ấy phải xuất phát từ mong muốn bán được sản phẩm BĐS của doanh nghiệp, chứ không phải chiêu thức nâng giá cao rồi tung chiêu tặng quà để dễ bề dẫn dụ khách", ông Châu nói.
Còn theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó TGĐ của Tập đoàn Bất động sản Thế kỷ (Cen Group), khi quyết định mua dự án, khách hàng không nên chú trọng vào việc khuyến mại, mà phải quan tâm đến tính pháp lý, chất lượng dự án, chất lượng quy hoạch thiết kế căn hộ, nhà ở.
"Không nên quá chú ý tới các chiêu thức khuyến mại của chủ đầu tư, nếu không sẽ dễ mua phải những căn hộ, đất nền kém chất lượng. Khuyến mại nhưng hướng đến sản phẩm tốt thì mới là cách hút nguồn vốn tốt", ông Hưng nhận định.
Bài, ảnh: Châu Anh
No comments:
Post a Comment